Seit 1.1.2002 gilt der so genannte Steuerabzug am Bau nach § 48 Einkommensteuergesetz. Die meisten Bauunternehmen können sich des darin geregelten 15-prozentigen Steuerabzugs entledigen, indem sie ihrem Auftraggeber eine Freistellungsbescheinigung vorlegen. Die Freistellungsbescheinigung wurde von den Finanzämtern in der Regel für drei Jahre erteilt. Die meisten Freistellungsbescheinigungen laufen also Ende dieses Jahres aus.

| nach oben |

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe im Fall eines Bauherrn, der zur Beseitigung eines Mangels an einem fehlerhaft verlegten Abflussrohr ein Unternehmen beauftragt hatte. Der Bauunternehmer, der den Mangel verursacht hatte, war mit dieser Beauftragung einverstanden. Dennoch verweigerte er später die Übernahme der Kosten mit der Begründung, die Arbeiten des Drittunternehmers seien einerseits zur Mangelbeseitigung nicht erforderlich und andererseits erheblich zu teuer gewesen.

Das OLG hielt diese Argumentation für unbeachtlich. Der Schaden, den der Bauunternehmer dem Bauherrn erstatten müsse, bemesse sich nicht nach den Aufwendungen, die objektiv zu seiner Beseitigung erforderlich seien. Dies sei nur der Fall, wenn noch keine Aufwendungen für die Mängelbeseitigung entstanden seien. Seien die Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln bereits angefallen, besteht der Schaden in der Einbuße an Geld, die der Bauherr tatsächlich erlitten habe. Dies ergebe sich daraus, dass zu den ersatzpflichtigen notwendigen Aufwendungen für die Mängelbeseitigung auch diejenigen Kosten gehören, die der Bauherr bei verständiger Würdigung für erforderlich halten dürfe. Das mit dieser Beurteilung verbundene Risiko trage der Bauunternehmer. Es müsse berücksichtigt werden, dass der Bauherr üblicherweise kein Fachmann sei und sich auf die ordnungsgemäße Arbeit des Drittunternehmers verlassen müsse (OLG Karlsruhe, 17 U 107/04).

| nach oben |

Sicherungshypothek: Anspruch kann auch bestehen, wenn Besteller nicht Grundeigentümer ist

Auch wenn der fragliche Grundbesitz nicht im Eigentum des Bestellers steht, kann der Unternehmer ausnahmsweise Sicherung beanspruchen, wenn der Eigentümer den Besteller beherrscht und auch tatsächlich Vorteil aus der von dem Unternehmer erbrachten Werkleistung zieht.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Celle in einem einstweiligen Verfügungsverfahren und ordnete die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek auf dem Grundbesitz der Eigentümerin im Grundbuch an. Der Bauhandwerker könne im vorliegenden Fall ausnahmsweise die beantragte Sicherung beanspruchen, obwohl der fragliche Grundbesitz nicht im Eigentum seines Vertragspartners stehe. Das ergebe sich aus den Grundsätzen von Treu und Glauben. Die Grundstückseigentümerin sei alleinige Gesellschafterin des auftraggebenden Vertragspartners. Der Vertragspartner werde daher von ihr beherrscht. Darüber hinaus ziehe sie auch tatsächlich Vorteil aus der erbrachten Werkleistung. Der Grundbesitz werde zum Zweck der Veräußerung an Wohnungsinteressenten bebaut. Der durch die Bebauung entstandene Mehrwert fließe damit der Grundstückseigentümerin zu. Die von der Eigentümerin gewählte Konzeption gehe erkennbar dahin, werterhöhende Leistungen der Handwerker zu erhalten, ohne deren Sicherungsansprüchen ausgesetzt zu sein. Diese Umstände rechtfertigen es nach Ansicht des OLG, ausnahmsweise eine Sicherungshypothek auf dem Grundstück eintragen zu lassen (OLG Celle, 13 W 75/00).

Architektenfehler: Bauunternehmer kann haftbar sein, wenn er Fehlplanung erkennt und untätig bleibt

Ein Architekt, der falsch geplant hat und deshalb gegenüber seinem Auftraggeber schadenersatzpflichtig ist, kann gegen den Bauunternehmer einen Ausgleichsanspruch haben. Voraussetzung ist, dass dieser die Falschplanung erkannt und sie trotzdem der Bauausführung zu Grunde gelegt hat.

Mit dieser Begründung mussten sich Architekt und Bauunternehmer einen entstandenen Schaden teilen. Der Architekt hatte die Abstände eines Neubaus zum Nachbarhaus falsch berechnet. Der Bauunternehmer hatte diesen Fehler zwar bemerkt, den Bau jedoch weitergeführt. Nach Stilllegung der Baustelle wurde der Architekt zum Ersatz des entstandenen Schadens verurteilt. Einen Teil dieses Schadens verlangte er nun vom Bauunternehmer erstattet.

Das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg sah den Bauunternehmer ebenfalls in der Pflicht. Er habe sich dem Auftraggeber gegenüber dadurch schadenersatzpflichtig gemacht, dass er die Rohbauarbeiten fortgesetzt habe, obwohl ihm bekannt geworden war, dass die Grenzabstände unterschritten waren. Die Pflichtverletzung des Bauunternehmers sei schon deshalb zu bejahen, weil ihm der Planungsfehler des Architekten bereits bekannt war, als eine Korrektur noch hätte vorgenommen werden können. Trotzdem habe er die Bauarbeiten weiter fortgeführt, so dass die Korrektur nur mit erheblichem finanziellen Aufwand möglich war (OLG Oldenburg, 8 U 121/04).

 |  nach oben || 

Pauschalpreisvertrag: Abrechnung geringfügiger Teilleistungen bei vorzeitiger Beendigung

Der Auftragnehmer, der bis zur vorzeitigen Beendigung eines Pauschalpreisvertrags nur geringfügige Teilleistungen erbracht hat, kann die ihm zustehende Mindestvergütung in der Weise abrechnen, dass er die gesamte Leistung als nicht erbracht zu Grunde legt und von dem Pauschalpreis die hinsichtlich der Gesamtleistung ersparten Aufwendungen absetzt.

Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) einen einfachen und übersichtlichen Weg aufgezeigt, wie die geringfügigen Teilleistungen des Auftragnehmers in einem solchen Fall abgerechnet werden können. Er argumentiert wie folgt: Zur Abrechnung eines vorzeitig beendeten Pauschalpreisvertrags müsse der Auftragnehmer grundsätzlich

• die erbrachten Leistungen vortragen,

• diese von dem nicht ausgeführten Teil abgrenzen und

• das Verhältnis der bewirkten Leistungen zur vereinbarten Gesamtleistung sowie des Preisansatzes für die Teilleistung zum Pauschalpreis darlegen.

• Die Abrechnung müsse auf der Grundlage des Vertrags erfolgen und den Besteller in die Lage versetzen, sich sachgerecht zu verteidigen.

Auch wenn die erbrachten und nicht erbrachten Leistungen nicht abgegrenzt und die Preisansätze für die Teilleistungen nicht dargelegt würden, könne die Abrechnung diesen Anforderungen genügen. Der Auftragnehmer könne nämlich den geringfügigen Teil der von ihm erbrachten Leistung in seiner Schlussrechnung als nicht erbracht zu Grunde legen. Auch von diesem Teil könne er die ersparten Aufwendungen hinsichtlich der Gesamtleistung abziehen. Damit werde der Vertrag so abgerechnet, als wäre bis zu seiner Beendigung keine Leistung erbracht worden. Eine solche Abrechnung sei jedenfalls zulässig, wenn nur ein kleiner Teil der geschuldeten Leistung erbracht worden sei (BGH, VII ZR 394/02).

 |  nach oben || 

Bauhandwerkersicherung: Anspruch ist auch nach Abnahme noch möglich

§ 648a BGB gibt dem Unternehmer auch nach der Abnahme das Recht, eine Sicherheit zu verlangen, wenn der Besteller noch Erfüllung des Vertrags (Mängelbeseitigung) fordert.

Hierauf machte der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Bauunternehmers aufmerksam, der restlichen Werklohn verlangte. Der Bauherr hatte ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln geltend gemacht. Der Bauunternehmer hielt das für nicht gerechtfertigt, weil er nicht mehr zur Mängelbeseitigung verpflichtet sei. Er hatte den Bauherrn nach Abnahme des Werks unter Fristsetzung aufgefordert, eine Sicherheit gemäß § 648a BGB zu stellen. Dabei hatte er angedroht, nach Verstreichen der Frist die Erfüllung von Gewährleistungspflichten zu verweigern. Der Bauherr hatte die Sicherheit nicht geleistet.

Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass der Bauunternehmer die Beseitigung von Mängeln verweigern dürfe, wenn ein berechtigtes Sicherungsverlangen unbeachtet bleibe. So könne der Bauunternehmer trotz der Abnahme des Werks eine Sicherheit gemäß § 648a Abs. 1 BGB verlangen, wenn der Bauherr nach wie vor Vertragserfüllung in Form von Mängelbeseitigung fordere. Da der Bauherr dem berechtigten Sicherungsverlangen des Bauunternehmers nicht nachgekommen sei, habe dieser die Beseitigung der behaupteten Mängel verweigern dürfen. Der Bauunternehmer habe dann Anspruch auf Vergütung, soweit er den Leistungsanspruch erfüllt, d.h. die Leistung mangelfrei erbracht habe. Im Ergebnis erhalte er damit die Möglichkeit, selbst eine Minderung herbeizuführen (BGH, VII ZR 199/03).

 |  nach oben || 

Bauverträge: Unwirksame Nachtragsklausel in AGB

Pauschalpreisverträge dürfen Nachforderungen des Bauunternehmers weder grundsätzlich ausschließen noch von schriftlichen Zusatzvereinbarungen abhängig machen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hielt deshalb folgende Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam: "Zusätzliche Leistungen werden nur nach schriftlich erteiltem Auftrag bezahlt". Nach Ansicht des BGH benachteilige diese Klausel den Auftragnehmer unangemessen. Damit würden alle Ansprüche aus vertraglich nicht vorgesehenen Leistungen ausgeschlossen. Eine unangemessene Benachteiligung liege vor allem darin, dass auch die gesetzlichen Ansprüche (zum Beispiel aus Geschäftsführung ohne Auftrag) ausgeschlossen seien (BGH, VII ZR 190/03).

Haftung: Schadenersatzanspruch kann bei Mangel auch ohne Schaden bestehen

Fehlt einer kunststoffmodifizierten Bitumendickbeschichtung die vom Hersteller vorgeschriebene Dicke, liegt ein Sachmangel vor.

Dieser führt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Köln selbst dann zu einem Schadenersatzanspruch des Auftraggebers, wenn Gebrauchsnachteile langfristig nicht erkennbar sind. Für die Annahme eines Baumangels reiche es aus, wenn eine Ungewissheit über die Risiken des Gebrauchs bestehe. Denn der Auftraggeber schulde in jedem Fall ein dauerhaft mangelfreies und zweckgerechtes Werk. Ein Schaden müsse nicht eingetreten sein (OLG Köln, 11 U 93/01).

 |  nach oben ||

Nachunternehmer: Bürgenhaftung für das Mindest-
entgelt im Baugewerbe

Ein Generalunternehmer, der einen Nachunternehmer mit der Erbringung von Bauleistungen beauftragt, haftet für die Mindestlohnansprüche der bei dem Nachunternehmer beschäftigten Arbeitnehmer wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat.

Diese Vorschrift des Arbeitnehmer-Entsendegesetzes (AEntG) ist nach Ansicht des Bundesarbeitsgerichts (BAG) verfassungsgemäß. Der hierdurch bewirkte Eingriff in die durch das Grundgesetz geschützte Unternehmerfreiheit des Generalunternehmers sei durch Gründe des Gemeinwohls gerechtfertigt. Er entspreche dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Die Bürgenhaftung sei auch mit der Freiheit des Dienstleistungsverkehrs in der EU vereinbar. Die Haftung erfasse nur den Anspruch des Arbeitnehmers auf Arbeitsentgelt für tatsächlich geleistete Arbeit. Nicht erfasst würden Annahmeverzugsansprüche sowie Ansprüche gegen den Arbeitgeber auf Verzugszinsen wegen verspäteter Entgeltzahlung (BAG, 5 AZR 617/01 und 5 AZR 279/01).

VOB/B: Wann ist eine Fertigstellungsfrist verbindlich?

Die Angabe "Fertigstellungstermin Ende Mai 2000" in einem Bauvertrag ist keine verbindliche Vertragsfrist im Sinne von § 5 VOB/B.

Bei dieser Angabe handele es sich nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Celle nur um eine ungenaue zeitliche Einordnung. Wurde keine weitere Vereinbarung mit dem Auftraggeber hinsichtlich des Fertigstellungszeitpunkts getroffen, könne dieser vom Bauunternehmer keinen Verzugsschaden verlangen, wenn das Werk erst nach diesem Termin fertig gestellt werde.

Hinweis: Vorsicht ist für den Bauunternehmer allerdings geboten, wenn ihn der Auftraggeber ausdrücklich unter Fristsetzung in Verzug setzt. Nach Ablauf der Frist kann ein Anspruch auf Verzugsschaden bestehen. Vereinbaren die Parteien jedoch eine neue Ausführungsfrist, verzichtet der Auftraggeber auf Rechte, die ihm auf Grund der ursprünglich verzögerten Ausführung zustehen (OLG Celle, 7 U 114/02).

 |  nach oben ||

VOB/B: Kein eigenmächtiger Austausch von Nach-
unternehmern

Wird in einer Ausschreibung angegeben, dass die Arbeiten von namentlich benannten Nachunternehmen erbracht werden, dürfen diese nicht in jedem Fall ausgetauscht werden.

Hierauf wies jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Celle hin. Vor dem Austausch müsse vielmehr das Kleingedruckte in den Verträgen gelesen werden. Oft würden diese nämlich Klauseln enthalten, dass ein Austausch nur nach Rücksprache und mit Zustimmung des Auftraggebers möglich sei. Handele der Bauunternehmer in so einem Fall eigenmächtig, dürfe der Auftraggeber den Vertrag fristlos kündigen. In diesem Fall sei nicht nur der Auftrag verloren. Der Auftraggeber könne außerdem verlangen, dass der Bauunternehmer ihm Mehrkosten erstatte, die ihm durch die Beauftragung eines anderen Unternehmers entstünden (OLG Celle, 5 U 71/04).

Architektenhonorar: Unterschreiten der Mindestsätze ist grundsätzlich unwirksam

Unterschreitet eine zwischen Bauherrn und Architekten vereinbarte Kombination von Pauschal- und Erfolgshonorar die Mindestsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), ist sie unwirksam.

Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) Köln einem Architekten Recht, der trotz einer entsprechenden Vereinbarung dem Bauherrn die Mindestsätze der HOAI in Rechnung gestellt hatte. Die Unwirksamkeit der Vereinbarung ergebe sich nach Ansicht des OLG daraus, dass ein Unterschreiten der gesetzlich vorgeschriebenen HOAI-Gebühren nur in besonderen Ausnahmefällen möglich sei. En solcher Ausnahmefall könne aber nicht bereits im Interesse des Bauherrn an einer möglichst kostengünstigen Ausführung des Bauvorhabens gesehen werden. Der Bauherr könne genauso gut ein Limit der anfallenden Kosten vereinbaren. Die Ausnahmen müssten eng begrenzt bleiben, um einen ruinösen Preiswettbewerb zwischen den Architekten zu verhindern. Folge der unwirksamen Vereinbarung sei, dass der Architekt nach den Mindestsätzen der HOAI abrechnen dürfe (OLG Köln, 11 U 53/04).

| nach oben |